Frågan kommer alltid i fel läge. Golvet är uppbilat, en fuktmätare surrar, och medlemmen vill veta vem som står för notan. Svaret finns i tre lager som säger olika saker om olika delar av skadan: bostadsrättslagen, föreningens stadgar och försäkringarna.
Grundregeln följer: Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, alltså ytskikt och inredning. Resten sköter föreningen. Men det finns ett viktigt undantag: medlemmen svarar inte för reparation av ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten som föreningen försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet. Stammarna tillhör alltså föreningen, även den bit som går genom en enskild lägenhet.
Vattenledningsskada är inte samma sak som vattenskada
Här ligger den dyraste missuppfattningen. Lagen har nämligen en särskild regel för vattenledningsskada: om ingen har varit vårdslös får föreningen återställa hela skadan, alltså även ytskikt och inredning som medlemmen annars ansvarar för. Men vattenledning betyder en trycksatt ledning för kallt eller varmt tappvatten. Inget annat. Ett avloppsrör som spricker hör därför inte hit. Inte heller ett element eller ett värmerör. Diskmaskiner faller dessutom utanför begreppet enligt praxis.
Skillnaden får stora följder i plånboken. Går tappvattenledningen sönder tar föreningen både uttorkningen och återställandet av badrummet. Svämmar samma badrum över på grund av ett stopp i avloppet gäller i stället huvudregeln, och då får medlemmen bekosta golv, väggar och inredning själv. Därför bör styrelsen utreda orsaken innan någon lovar något. Slarvar ni med orsaken slarvar ni med hela ansvarsfrågan.
Vårdslöshet, stadgar och försäkring
Om föreningen vill lägga kostnaden på medlemmen räcker det inte att skadan uppstod i medlemmens lägenhet. Medlemmen, eller någon som medlemmen svarar för som en anlitad hantverkare, måste faktiskt ha varit vårdslös. En gammal diskmaskin räcker till exempel inte. Skriv därför ner allt tidigt: när ni upptäckte skadan, vilken ledning det gällde och vad besiktningen visade.
Sedan avgör stadgarna resten, och där ligger de vardagliga tvisterna. Golvbrunn, klämring och tätskikt hamnar på medlemmen i vissa stadgar och på föreningen i andra. Kontrollera därför vilken version som gällde när ni upptäckte bristen.
Till sist kommer försäkringarna. Föreningens fastighetsförsäkring täcker byggnaden, medlemmens hemförsäkring täcker lösöre och merkostnader, medan bostadsrättstillägget täcker det medlemmen ansvarar för enligt stadgarna. Räkna dock med åldersavdrag, eftersom ett tjugo år gammalt badrum aldrig ger ersättning som nytt. Ett kollektivt bostadsrättstillägg kostar föreningen en mindre summa per lägenhet, och samtidigt försvinner risken att en medlem står helt utan skydd.
Det billigaste är att skadan inte inträffar
Ansvarsfrågan blir aldrig rolig, hur den än landar. Bästa läget för en styrelse är att veta hur rören mår i förväg. Med rörinspektion filmas ledningarna invändigt, så ni ser sprickor och rostangrepp medan de är små. Stamspolning med jämna mellanrum håller avloppen öppna och tar bort den vanligaste orsaken till att vatten går bakvägen ut i en lägenhet. Är rören för dåliga kan rörinfodring förnya dem inifrån utan rivning. Och händer det ändå något akut har föreningar med spoljouravtal ett nummer att ringa dygnet runt. Vill ni veta hur era ledningar faktiskt mår, mejla offert@serwent.se. Jour dygnet runt: 0771-103 500.
Allmän genomgång av hur ansvaret normalt fördelas. Ersätter inte en bedömning av det enskilda fallet.
